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房屋预售制造地产泡沫 融资机制扭曲是房价祸根

2006年12月04日《21世纪经济报道》

　　当前，人们强烈关注房地产行业的焦点，无外乎住房可支付性和房地产市场隐含的泡沫。而开发商统一口径，认为房价上升，源于不断上升的地价和城市化，以及经济发展导致对城市住房需求的增加。而且，他们觉得空置率也没有如政府统计数据所显示的那样高。

　　那么，究竟房价飙升的原因是什么呢？价格上升反映的是土地价格和土地市场的一级垄断，还是城市化和经济发展所带来的长期趋势？价格上升的真实动因是开发商追逐暴利，还是房地产市场开发融资机制使房价上升？价格上升反映的是房地产市场的投机行为，还是短期的、正常的住房供需失衡？

　　1.房价与地价∶理论与国际经验

　　首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，严重地限制了土地-资本之间的替换，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。

　　首先，在市场充分发育(完全自由竞争)的条件下，房价决定地价。这是因为：第一，对土地的需求是一种派生需求，也就是说需求土地是为了通过土地上的载体(主要是建筑物，特别是在城市)来满足人类的需要；第二，土地供给是价格非弹性的；第三，土地作为生产要素，其价格增长对终极产品——房屋——价格的影响是不确定的。如果土地价格的上升能够通过房地产业的技术革新和要素替代内部化，土地价格的上升对房价的影响就不会显著。

　　国际上实行严格的土地供给的国家有韩国、泰国和哥伦比亚等。首尔实行严格的土地功能分区、绿化带和土地重划，这些刚性的政策措施严重地限制了土地-资本之间的替换，使得城市发展的密度不能根据土地价格加以调整。结果，土地供给和开发限制成为首尔房价飙升的重要原因之一。首尔的土地价格在1974-1989年间以年平均24.2%的速度增长，被认为是同期房价暴涨的“罪魁祸首”。

　　相反，泰国曼谷和哥伦比亚的波格达(Bogota)的土地控制并没有产生像首尔一样的后果。波格达的城市绿地政策限制土地供给，但其对价格的影响有限，20世纪80年代的土地价格增长率仅为4%-6%。这是因为建筑和规划的灵活性允许城市建筑密度根据土地价格加以调整，更高楼层和更高密度的建筑出现在高价格的地块上。同样，泰国曼谷的地价1988-1990年上升的速度为年平均21%。由于开发商能够建造更高和更密的楼，曼谷地价对房价的影响并不显著。这三个城市发展的经验表明，如果开发商能够根据土地价格调整城市发展(建筑)密度和高度，土地价格上升的影响就不会对房价产生过重的影响，也就是说，开发商通过调整住房生产方式来至少部分地消化地价上升，而不是全部地转嫁给业主。

　　佛罗里达州海岸地带的房价过去几年也是一路飙升，当人们认为房价不能再涨时，价格在短短的2-3年内又翻了一倍。而佛罗里达州的房价在20世纪的最后一个25年(1975年-2000年)里基本没有变化。

　　日本东京房价的变化很令人深思。自上世纪的50年代至80年代后期，除了1975年外，东京的房价没有下跌过，然后就是17年的持续下跌。自1980年至2005年日本的房价的变化表明，房价持续上升既没有理论根据，又缺少实证支持。

　　2.房屋预售制造成中国地产泡沫

　　房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，又带来房地产开发的“暴利”。

　　中国房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开发商自筹资金所占比例有限。以前，对一些开发商来说，土地出让金都来自非自筹资金。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。

　　一般地，消费者大都会先看货，后交钱。对于价格昂贵的商品，往往需要经过“货比三家”后再做出最终决定。预售制(先交钱、后提货——两者之间有相当的时间差)孕育着很多潜在的问题：一是消费者有没有权利在“交钱后、提货前”改变决定，要求退货，其所应承担的责任是什么？二是消费者有无“无条件”地要求退货而无需承担任何责任？三是在什么样的质量情况下，消费者可以要求无条件地退货，并不应承担任何责任？四是消费者要求无条件退货所承担的责任是多少？如果在交钱时对“货”缺少明确的界定(如大小、颜色、质地、结构、形状、外形、材料等等做出明确的说明)，提货时的纠纷就会很多，以此对商家和消费者带来的成本都是巨大的。

　　如果货到手后万一不满意所带来的经济损失(即使不退货)也是可以承受的，或者消费者可以承受退货的代价，那么问题就是另外一回事了。本文认为，这种情况对住房这个昂贵的特殊商品并不适用。因为我想没有人能够买房子像买儿童玩具一样，买来后不满意可以弃置不用、再买另外一个一样。所以我们可以假设“先交钱、后提货”隐含的潜在的经济成本是绝大多数购房者无法承受的。那么，问题是：消费者在知道不能无条件、不付代价地退货的情况下，又为什么会争先恐后地纷纷以预售的方式购房呢？理论上，预售制在下面几种情况之一下可以被消费者接受：其一是奇货可居、极难买到，拥有的满足感巨大到可以弥补预售制的种种缺陷；其二是价格持续走高(或者市场认为价格将持续走高)是等待意味着要付更高的价钱来购买，因而尽早购买一方面能够以较廉价的价格买房，另一方面又期望价格的持续升值可以通过转手实现个人财富的积累。显然，房屋不是“奇货可居”的商品，因而不断上升的房价与预售制相辅相成，这里互为前提、互为结果。

　　房屋预售制带来的销售市场价格的“低开高走”，既帮助解决开发商的融资问题，提供房地产开发所需的资金保障，又带来的房地产开发的“暴利”。这是因为：其一，“先交钱、后交货”降低了进入房地产开发市场所需的门槛，降低了房地产商信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；其二，房屋价格的定价一般会定在平均价格之上，随后房价的走高带来的都是“额外”利润。“持续高走”的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。房屋价格持续高走，一方面激励和激发了潜在的买房者的热情和欲望；另一方面也满足了已买房者的“消费心理”或投资期待。为居住而买房的人们看到不断走高的房价而使已买的房屋价格升值欣慰；为投资而买房的人们在暗自计算着什么时候出售，从而获得最大的投资回报。当然，缺少其它可靠的投资渠道也是吸引房屋投资资金的原因之一。

　　总之，中国房屋价格的持续走高的主要原因是开发商与购房者相互驱动的结果。从开发商的角度而言，融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅，房地产开发项目才能得到顺利进行。对消费者而言，或因误导、或因对房屋市场预期值过高，很多人强烈认为房价不会“跌”，甚至会持续高涨，这无疑极大地刺激了房屋的超前消费或投资欲望，对近几年的房价持续走高起到了推波助澜的作用。