石家庄在线-房产-开发商购房者震荡新政实施前72小时京楼市

开发商急寻对策，投资者转向商业，购房者改变选择，二手房过户猛增

　　2006年5月29日下午五时左右，九部委联合发布《关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》，该《通知》与去年同期出台的“七部委新政”一样被业内简称为“九部委新政”。作为落实“国六条”的政策，“九部委新政”出台了15条调控措施，重点指向像北京这样“市场供应因人为原因不足”的城市。继去年上海房地产主管部门之后，今年北京市房地产主管部门领导几乎面临前所未有的压力。从29日晚上新政出台到新政实施前一天31日的下午，两天多时间内，北京市各部门联手调控楼市的新措施不断，北京楼市里的开发商和购房者经历了一次震荡。

CBD附近一处交通禁行路牌似乎也给高涨的房价打上了禁止的标志。本报记者康亚风摄

　　5月31日是新政实施前的最后一天，在海淀区房地产交易大厅许多人都赶着在新政实施前办过户手续，以规避5.5%的营业税。本报记者周晓东摄

　　5月29日

　　9部委新政震动楼市

　　新项目70%的户型面积要在90平方米以下成为开发商关心的焦点，如果按此严格执行，意味着许多项目要重新修改规划。

　　5月29日下午3点，一场北京楼市历史上不多见的新闻发布会举行———北京市建委、市国土局、市规划委、市统计局、市发改委罕见的坐在一起，联合召开新闻发布会。会上一系列针对本市房地产市场的措施出台：将推出6块中低价房地块；将加快经济适用房土地供应和开发，一些储备土地也将动用；开发商拿到预售许可证三日内要开盘……

　　会议现场，北京市建委副主任苗乐如面对记者追问，面部略显凝重地说，“北京市建委正在积极制定相关调控政策，建委随后要相继推出一些调控和规范市场的政策。”

　　同在29日下午5时左右，新华网全文公布国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，包括建设部、国土资源部、监察部、统计局等在内的国家9部委联合制定的，落实“国六条”的实施细则出台，公布措施15条。

　　同时该通知要求6月1日起执行。这意味着，从九部委新政公布到实施，仅仅给了市场两天零6个小时的反应时间。

　　北京楼市震动。

　　当晚，记者接到多个开发商电话询问九部委新政策的关键。焦点集中在这样一条规定：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”如果北京市严格执行这一政策，则意味着许多项目面临重新规划的命运，开发商们就此议论纷纷。

　　5月30日

　　开发商紧急商量对策

　　“我们会考虑更改新建商品房的规划。”首创置业的刘晓光告诉记者。已有开发商的个别项目召开会议研究如何按照规定，修改规划。

　　5月30日上午。北京开发商针对9部委新政普遍展开内部讨论。

　　当日数个接受记者采访的开发商表示，他们都正在开会研究新的应对措施，尤其是一些进行全国扩张的地产公司总部，更是下文要求各地方分公司暂停目前的区域项目的前期规划设计。“目前政策处于静默期，各个不同的城市将出台不同的适应其城市地产发展特征的配套政策，因此公司要求我们要各地出台配套政策后，再根据配套政策进行工作。”一位总部在深圳的地产公司北京公司负责人这样告诉记者。

　　同在5月30日，包括首创置业、北京万科、华润置地等品牌开发企业都专门为此召开会议研讨新政策下的开发形势。深圳招商地产更是要求各地分公司，6月1日同时参加全国各分公司的视频会议，针对不同城市的实际情况讨论下一步如何进行开发。

　　同时，已经有部分开发商开始着手修改新建商品房的规划，首创置业、万科等地产公司的个别项目已经召开会议研究如何按照新规定，进行规划的修改。记者采访首创集团董事长刘晓光时，他正在开会。“我们会考虑更改新建商品房的规划。”刘晓光这样告诉记者。

　　5月31日

　　建设部还未收到北京市的请求

　　新政留了一个口子，直辖市等因特殊情况需要调整70%的比例必须报建设部批准。

　　5月31日清晨，海淀区地税局门口，人满为患，许多人来此排队交税，以争取在新政实施的最后一天办理二手房过户手续。这样的好处是，一些2-5年的商品房可以规避商品房5年内交易要交纳全额营业税的新规定。

　　与此同时，调控政策仍在继续出来。一早，北京各大媒体就接到国土资源部电话，要求派人参与一个紧急会议。当日，国土资源部发文称，今起一律停止别墅类项目用地供应。同日，国家税务总局以及中国人民银行同时下文要求严格按照9部委新政规定严格执行，催促地方政府加紧动作。

　　下午5点左右，北京房地产交易管理网悄然挂出了《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》，核心内容是监督检查囤积房源行为，虽然没有多少新意，但与去年宏观调控政策出台后北京的反应速度相比，今年可用神速来形容。

　　然而对开发商来说，问题的关键还在于北京市是否会严格执行九部委提出的这个70%.“北京出台的细则一定要结合北京的实际，要尽量避免大起大落，各个部门在制定配套细则时都很小心。”北京国土资源局一官员接受记者采访时这样说。

　　然而，虽然9部委新政在执行层面留有一定的回旋余地，比如“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例（90平方米以下的房子占到总量的70%）的，必须报建设部批准。”但据记者了解，截至5月31日，建设部还没有收到北京市有关该方面的请求。

　　有消息称，目前北京市建委正在制订新政的北京细则，具体内容尚未公布。因此，部分焦点条款暂未定性。假如北京细则基本按照9部委内容执行，这意味如果北京市政府批准，北京市新建房地产项目很可能将按照新项目70%户型需小于90平方米的规划来执行。

　　6月1日

　　建委召集开发商开会预警

　　就在这种市场忐忑不安中，6月1日来到了。

　　下午，市建委召集部分房地产代理公司和开发商召开会议，会议被参会代表看做是北京市展开行动前的预警，“告诫开发商和代理公司，北京市建委要开始行动了，不要在这个时候依旧顶风行事。”一位参加会议的代理公司老总说。

　　6月1日国际儿童节，北京政府已开始行动。

低密度项目运作压力骤增

　　●5月29日下午5点

　　●关键词：紧张

　　●人物：陈畅（化名）北京某别墅项目开发商

　　“我们项目后续产品会面临更改规划吗？”

　　5月29日下午5点许，记者的手机急促地响起来。接通后，话筒中传出一个男子略显焦急的声音：“我是陈畅。九部委刚推出了15条房产新政，你怎么看？‘90平米以下住宅面积所占比重达70％’要是落实到每个项目，像我们这样的低密度产品该怎么办？”

　　陈畅是京西南一TOWNHOUSE项目操盘手。

　　该项目于去年下半年开盘，一期已基本卖完。根据原定计划，项目将于9月份拿到预售许可证，并正式推向市场。

　　然而进入5月份以来，房地产业掀起新一轮宏观调控，“国六条”、九部委新政等系列政策先后出台，彻底打乱了陈畅的原定开发方案，“按照原先审批的规划，我们项目中套型面积低于90平米的产品少之又少。而对照九部委新政中的15个条款，其第2条便明确提出，90平米以下的比重不少于70％。那么我们项目的后续产品会否面临更改规划的压力？”陈畅没有答案。

　　但有一点是肯定的，那就是：作为一个低密度项目，无论开发规划变与不变，今后的运作压力将会成倍增加。

　　29日-31日三次组织部门负责人开会

　　29日晚，在九部委新政推出几个小时内，陈畅便组织项目各部门负责人召开会议，专门针对新政条款进行细致研究，商讨应对之策。30日上午，同类主题的会议再次在该项目召开。31日一早，陈畅第三次组织开会，研讨目标仍为九部委新政。

　　在陈畅看来，如果严格执行新政，在北京西南郊区建设套型面积在90平米以下的中小户型并不符合市场的需求。

　　经过连续三天的开会研讨，陈畅与其同事已经得出一个小小的结论：套型面积的节点为什么是90平米，而不是95平米？这说明九部委新政主要靠的是行政手段，而项目运作却是市场行为。行政手段和市场行为之间如何找到一个交叉点，是今后开发商应该着力的一个方向。

　　但陈畅现在能做的，除了继续等待北京市相关细则出台之外，就是想对策。首先要想方设法提高项目营销人员的应变能力和营销水平。

　　其次可以考虑，将两套房子连为一体，可供一家居住。他现在最大的希望就是北京的细则能够最大限度同其项目原有的规划相一致。

投资者转向商业

　　时间：5月29日下午6时

　　关键词：转型

　　人物：陈俊，北京浙江商会副会长、北京浙商投资团发起人

　　关键时刻，浙江商人的“二十二条军规”再次发挥作用。“军规”第一条：身为商人，可以不看《焦点访谈》，但一定不要错过《新闻联播》。

　　在九部委新政发布的5月29日下午4时左右，陈俊便已得到了相关信息。了解新政的速度之快，正是在于浙商对时政要闻的重视。

　　陈俊开始深入分析新政的每个条款，这是他从去年宏观调控以来养成的习惯，凡遇重大政策出台，都要从头“过”上几遍。九部委新政的15个条款，陈俊翻过来、倒过去，足足看了一个多小时。

　　29日下午6时，得出“新政引导投资以商业为主”结论

　　当天下午6点许，陈俊开始与北京浙江商会内部多位同仁频繁通电话，交流对九部委新政的体会、心得。

　　结论很快就出来了，只有简单的两点：一是，九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等领域甚少涉及；二是房产交易过程是调控重点。

　　有了这两点结论，陈俊心中多少松了一口气，“从新政的具体条款看，虽然此次动作很大，但房地产作为我国的重要支柱产业，政府部门肯定还是希望调控和引导，而不是‘一棍子打死’，因此今后投资房地产业仍然大有可为。”

　　陈俊坦言，在研究新政的过程中，他的心态相当微妙。

　　去年的宏观调控，迫使部分以长三角为基地的浙商炒房族转而北上，进京发展。短线炒房、瞬间获利的炒房方式也改为以中长线投资为主。

　　“此次九部委新政虽然声势浩大，但不至于再将浙商赶回长三角。同时，为了保证收益，将投资领域从‘住房、商业并重’转向‘以商业为主’显得尤为迫切。”陈俊继续留在北京投资房产的信心进一步坚定。

　　北京住房价格从去年下半年以来迅速增长，尤其是进入今年以后，增速尤为明显，但浙商看房活动并未如往年在长三角炒房时一般动辄上百人出动。“一个很重要的原因是，现在浙商对投资房产更为慎重。”

　　31日，“打包”新政为商业地产呐喊

　　5月30日上午，陈俊分别向京城几个商业项目打了电话。在陈俊心目中，两年后的奥运会对北京房地产业可能是个不大不小的坎，奥运会之后，不论是住房还是商业，价格都有可能会出现下降。时间不多，赚钱趁早。目前，陈俊与昌平一个综合性商业项目的合作已经进入实质阶段。根据原定计划，6月2日，陈俊要到该项目处商谈招商事宜。此外，北京浙商投资团在宣武区和天津还各有一个商业项目在洽谈。

　　5月31日上午，陈俊再次将最近三天推出的房产新政“打包”、归纳，为6月1日参加一网络媒体的商铺投资直播做准备。

　　5月31日下午，尽管又接连收到了几条关于新政的信息，但仍与商业地产无多大关系，陈俊的心中充满了掩饰不住的轻松和愉悦：“从近处看，浙商正在北京、天津运作的几个项目进展顺利；而从远处看，北京商业地产仍有很大的发展空间。只要缜密考察、细心运作，至少在最近两年内，浙商投资北京商业地产仍可赚个盆满、钵满。”

公布一天后终下定金

　　5月30日下午3点40分

　　关键词：改变

　　人物：孙先生，购房者

　　5月30日下午3点40分。东恒时代二期TIMES的售楼处。孙先生把定金交到了售楼小姐的手中，终于敲定了这套101平米，总价105万左右的房子。而在此之前，孙先生对于要不要下定金犹豫了1个月之久。之所以会痛下决心，孙先生说，“九部委下发的房产新政是我下决心的催化剂。”

　　5月29日下午，孙先生接到妻子的电话，妻子在电话里颇为着急地说，“房产新政出台了，我们怎么办？”孙先生马上打开电脑，网上对新政策的报道铺天盖地。当天晚上，孙先生和妻子商量了一下，决定第二天去交定金。“15条政策来调控房地产市场，说明现在房地产市场太不正常了，而且大户型少了，房价可能还会涨”，孙先生如是描绘他当时的心态。

　　“首付款比例不低于30%”，新政中的这条规定在众多购房者中激起了震荡。按照规定，90平米以上的房子，首付款将要由原来的两成提到三成。但对于孙先生来说，影响并不算太大。

　　孙先生解释道，一开始看上了一套107平米的房子，当时是按照首付20%来计划的，后来又看上了101平米的户型，由于面积小了，所以原来那笔款子差不多就能付到30%.不过孙先生说，如果他没有改变主意，还是想买那套107平米的房子的话，那么他是不情愿增加一成首付的。

　　“一成首付相当十几万，按我现在的承受能力来说，当然希望留着自用了，如果硬要我拿出来，肯定是不甘心的”。孙先生还告诉记者，他周围就有几个朋友，原本打算买90多或100多平米的房子，新政策出台以后，纷纷改买90平米以下的房子。

　　5月31日晚上，孙先生向光大银行的业务代表打了电话，约好了周末去办按揭，“一切都还是按照原来条款的约定，没有太大变化”。

最后一天交易量是平时的三倍

　　5月31日上午9点40分

　　关键词：忙碌

　　人物：梁红丽，房产经纪人

　　排队两小时挪动了三米

　　5月31日9点40分，梁红丽来到了海淀区房地局地税大厅门外，没有想到看到了这样的情景：地税局大厅的门已经关上，两边的警戒线让她感觉到氛围特别紧张，她从来没有遇到这种情形。大院里排着长长的队，仔细一打听，有人早上五点半就开始排队了，她在这个院子里足足排了两个小时，却只挪动了三米，队伍实在太长了。

　　作为房产经纪人———链家安贞区域的经理梁红丽是来帮两位客户办理房产过户交易前的契税手续的，过了今天再办过户就要多交5.5%的营业税了。

　　40分钟前，梁红丽先到了甘家口的国土资源局去办理过户的前期手续，那时的感觉就与平时不一样，平时只有三四个人在办理，等到她到达时，这里已经排了三四十个人，不过秩序还是比较好，因为手续办理的速度很快，大家感觉不到明显的异常。

　　29日，梁红丽在公司收到消息，税收制度要有大改革，6月1日开始，购买商品房不满5年进行交易的，需要全额交纳营业税。她意识到这两天的业务就要忙起来，果然，第二天公司就召开了会议，会上讨论了如何应对相关情况，会后，相关业务员各自通知了自己的客户。在她管理的区域，有两个合同需要她陪同去办理。

　　地税局做出应急措施

　　31日这一天，在海淀区地税局门口，她的感觉是当时的人们很恐慌。大约有两成的人没有弄明白是怎么回事，就很盲目地赶过来了，什么资料都没有带。排队引发了一些争议，场面一度相当混乱。此时，地税局开始做出一个应急措施：只要手续齐全、证件齐全者，皆可以现场登记买卖双方姓名、交易价格、原价格，并加盖公章，就可以编上号，证明今天确实来了，也排上了号，在15天内都可以前来办理。这个措施让大家的情绪得到了缓解，一些人才就此离开这里。

　　下午时，地税局大门依然关着，保安和办公人员出来协调，但比上午好多了，按照号码顺序办理手续。她带的两个客户在下班前办完了手续。

　　中原地产三级市场部负责人宫萍去年海淀区的过户数量是15000多宗，按平均工作日计算下来，每天大约有50多套的业务，但从海淀区房管部门31的日交易量来看，达到150多套，是平时的3倍左右，人员比较集中。

泡方便面蹲点交易大厅

　　5月31日下午2点45分

　　关键词：虚惊

　　人物：张先生，二手房买家

　　5月31日下午2点45分，张先生从海淀区房地产交易大厅里出来，回头看了一眼人声鼎沸的交易大厅，再看看手上刚过了户的房产证，他长舒了一口气，“虽然是虚惊一场，但是也折腾得够呛”。张先生买的房子是一套80多平米的普通住宅，由于房东的房产证是去年才办好的，所以属于两年内的次新房，税费是不受新政策影响的。可是张先生说，这三天来，他患上了房产过户焦虑症。

　　二手交易费用陡升，张先生“六神无主”

　　5月29日下午5点半，张先生在单位浏览网站，一条醒目的新闻跳进他的眼帘：“九部委调控房地产市场新政出台”。其中有一条让张先生如坐针毡，二手房交易营业税有了新规定，全额征营业税的时间从2年延长到5年。

　　张先生用“六神无主”来形容他看到这条新闻的反应。在这之前的半个月，张先生已经通过朋友的介绍看中了一套二手房。张先生马上拨通房东的电话，在电话的那端，房东也着急得不得了。

　　因为这桩交易没有找中介公司，两人都不知道新政策出来后，对他们那套房子的税费会不会有影响。由于当时已经是下午6点了，他们考虑到税务局已经下班了，于是约了第二天一起去海淀区税务局咨询。

　　5月30日下午4点钟，张先生和房东一起走进海淀区税务局，向工作人员咨询了办理过户需要准备哪些材料，流程怎么样。从税务局出来，张先生和房东合计了一下，不管怎么样，还是早办早安心，他们商议好第二天过来办手续。于是，张先生在晚上就把所需材料一一备好。

　　泡方便面蹲点交易大厅，7小时备受煎熬

　　5月31日早晨7点20分，离正式办公时间还有一个多小时，张先生怀揣着材料来到了海淀区税务局。没想到门口已经挤满了人，张先生排在了第24位。8点半，海淀区税务局的大门终于打开了，张先生随着人潮挤了进去。审批、填表、等待，等他拿到契税完税证明出来时，已经是12点10分了。

　　中午12点20分，张先生买了一盒方便面，用开水泡了就蹲在海淀区房地产交易大厅门前的一棵大槐树下。“今天来办过户的人太多了，所以不敢走远”，张先生说。等到12点50分，房地产交易大厅门前开始排队。下午1点10分，房地产交易大厅开始开门办公。十分钟后，房东也赶过来了，两人一起在交易大厅的窗口办理了过户手续。2点45分，张先生终于顺利地办好手续走出大厅。“今天就请了一上午假，这会得赶紧回单位，估计得被领导K一顿”。张先生又抬脚往前走了。

　　晚上8点40分，张先生在电话里告诉记者，这三天实在是太累了，到现在还没缓过劲来。张先生说，这次的政策出得太突然了，“但说句实话。增加的税费还是要转嫁到了买方身上，我这次买房是为了结婚，所以不管交易费用怎么变，都是必须要买的，相信像我这样的买房人也不在少数。”

　　专题采写/本报记者张学冬许子凌杨娟娟张家齐