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住房贷款又加息了能否给炒作者点“颜色”

　　周围的同事业余聊天，同学朋友聚会，房子都自然而然成为中心议题，“你买了吗”、“你买哪里了”、“房价又涨了”、“早买就好了”等关于房价的议论似乎余音绕梁，不绝于耳。

　　房价升幅过快，房价居高不下，成为购房者难以释怀的“忧愁”，也成为“两会”代表议论的焦点，甚至引起国务院高层领导的关注。“两会”刚刚结束，央行便迅速出拳，先提高个人住房贷款利率及首付比例，后调高公积金贷款利率。虽然调整的幅度只有0.2个百分点，但其政策目的非常明确，就是要抑制房价，挤压泡沫。部分专家预计因为加息将使购房者推迟购买，从而起到降低需求平抑房价之目的。恰恰相反，笔者周围很多人将买房计划提前了。通过此次加息达到降温房地产抑制房价的目标，也许就像王朔并不太成功的一个尝试《看上去很美》。笔者预测，短期内不能促使房价下降，反而可能刺激房价居高不下甚至出现小幅上涨。此次加息政策是否奏效尚需观察。

　　首先，供求状况决定价格走向。经济学中最基本的理论当数供求原理，价格由市场的供求决定，从房产供求来看，需求依然保持旺盛，短期不会出现明显下降，今后一段时期的需求可能在本期提前释放，导致需求出现突然增加；供给持续增长乏力，短期内鲜有大盘投放市场。供少需多的局面难以改变，通过加息抑制需求不但不能降低价格，反而刺激压抑的需求集中在一段时间勃发，不但起不到价格调整的作用，反而会推动价格的飙升。

　　其次，市场的购买热情不减。央行公布的2005年全国城镇储户问卷调查结果显示，房地产的旺销使城镇居民购房热情高涨，银行借款并未因2004年10月末的加息而降低。央行调查显示，有22％的居民准备在未来3个月购买住房，较上季度提高0．8个百分点，较上年同期提高0．6个百分点。加息虽然增加了还款成本的压力，但目前不少地方房价的上涨幅度大于利率的上涨幅度，购房者对贷款的热情不会降低。

　　再次，市场的紧缩预期被加强。自去年8·31土地供给收缩以后，房地产开发商过分夸大宣扬，使居民产生“难买”的预期。2004年10月和此次陆续加息，银行信贷开始收紧，居民产生“难贷”的预期。这次政策调整普遍被认为是政府“先打了个招呼”，预计今后还将继续加息的约束下，部分消费者出现“恐慌”心理，掀起提前买房热潮的可能性无疑也是存在的。

　　此外，从需求的结构分析，购房者大体分为三类：一是“第二家居”的投资者；二是“安居立业”的青年人；三是“捞一把就走”的炒房团，其中前两类处于购买主体地位。炒房团大多为现金交易，加息对他们约束有限，这类炒房的“虚假的需求”势头不减，加息对炒房行为难以有所遏制；上世纪七八十年代出生的青年人购买住房“安居”，作为必需品迟早要买的，加息只能使“压抑的需求”提前释放。加息也只对“第二家居”有些约束作用，但非常有限，甚至被房地产商认为是一次温柔回归。

　　控制房价上涨过快已被列入政府工作报告，调控房价是个系统工程，各项手段应“组合”登场，比如上海已提前动作，宣布对购买期限不足1年的住房转让差额部分征收5%的营业税。房价上涨原因大致可归纳为供给推动型和需求拉升型，纵观北京房价飞涨，除了购房者热情之外，开发商的炒作和蛊惑难辞其咎。良好的房地产市场秩序，依赖开发商、销售商、购买者的“和谐共处”。此次加息已对购房者来了“温柔一刀”，对某些大肆炒作，故意制造紧销场面，趁机哄抬房价的供给者是否也给点“颜色”？否则，在购房者“节衣缩食”克服加息的影响时，可能换来的是那些炒作者“又能卖个好价钱”的窃窃偷笑！