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就广州房地产市场与宏观调控的问题，广州市国土房管局市场处负责人昨日分析了广州住宅房价上涨的原因，并对“穗七条”进行了解读，指出，广州的宏观调控措施是尊重市场规律的，加大土地供应和改善住房结构是“穗七条”的两大核心，同时明确“广州没有地荒”，“住宅用地供应量是合理的、正常的”。
近年住房需求包含不正常因素
对于备受关注的广州商品住宅房价问题，市国土房管局市场处处长黄文波从商品房的属性开始分析、解剖。
“商品房本质是商品，所以，房地产价格受供需关系影响”。黄文波指出，房地产成本包括三大方面，分别是：土地取得的成本，此项成本受市场供求影响；建安装修成本，该成本费用基本稳定；国家税费，长期稳定。“由此可见，房价归根结底受到土地市场供需影响”。
对于广州近年房价上涨的原因，黄文波首先指出，这源于住宅用地供应从2005年开始的减少，当年经营性用地只出让了0.5平方公里，去年则是1.86平方公里，而往年曾达到5平方公里，正常年份也有3平方公里。据介绍，2005年土地供应量的减少与当时调整的政策有关，令土地从“生地”到“熟地”的过程加长。
相应的，广州近年虽然在批准预售商品房方面未设门槛，但供应量减少，从过去一年800万平方米，减少到600万平方米。
而消费者近两年购房需求量却比往年攀升，每年约增加一两百万平方米。黄文波分析道：“其中，既有正常的需求增长，也包含了不正常因素，如投资性的需求和消费心理导致的消费提前，从而，供需严重失衡，导致价格变动。”
另外，黄文波指出，在需求增长的同时，住房结构问题也导致了房价上涨，广州由于历史情况，市民解决住房过多依赖于商品住宅。
宏观调控不是行政干预市场
对于“穗七条”，黄文波解读时首先澄清了认为宏观调控就是行政干预市场的误区，表示“广州的宏观调控绝对不是行政干预市场，‘穗七条’大前提是尊重市场规律。”
黄文波认为，如果说是行政干预市场，那么，政府的宏观调控只要下发红头文件限价、限定利润即可，“但这是粗暴简单的行政干预方式，没有尊重市场规律。”
“穗七条”第一条“加大土地供应，缓解供需矛盾”和第二条“改善住房结构”被认为是“穗七条”的核心内容。黄文波表示，加大土地供应就是顺应市场规律，是解决供需矛盾的根本性长效措施。而今年起全市十区居住用地供应达到5平方公里的计划是合理的、正常的，即在正常年份约4平方公里供应量上再加约1平方公里经济适用房用地。市国土房管局有关负责人透露，大学城等地近期就将有地块推出。
在改善住房结构方面，住房保障作为社会保障的一部分，广州规划经济适用房占住宅建设总量的17％，“这也是调控房地产市场的手段”，解决了低收入家庭住房问题，也分流了一部分需求。
“房价升了不少，有实力的开发企业也着急，”黄文波说道，“因为这会危害市场，产生泡沫，甚至毁掉市场，后果将是灾难性的，”“而广州房地产宏观调控的目的在于抑制房价快速上涨、稳定房价。”
令人欣喜的是，黄文波透露，目前广州房地产市场交易体系合理，房地产市场成熟，二手房交易量目前已占总成交量的50％，说明市民消费理念成熟。
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